Pelabur yang mencari hartanah bermasalah kini melihat peluang terbaik dalam satu generasi untuk membeli aset hartanah AS yang bermasalah, berikutan krisis hartanah komersial yang sedang melanda pasaran.
Firma ekuiti persendirian (PE) sedang bersiap sedia untuk mengambil kesempatan. Kira-kira 64% daripada US$400 bilion (RM1.88 trilion) dana yang disediakan untuk pelaburan hartanah disasarkan ke Amerika Utara, bahagian terbesar dalam dua dekad, menurut data yang dikumpul oleh Preqin.
Ketakutan di tempat lain ialah kecondongan kuat ke arah AS akan menyebabkan bahagian lain dunia tidak mendapat permintaan yang sama, melambatkan penyelesaian pinjaman bermasalah dan hartanah di sana.
Firma PE ingin memanfaatkan diskaun mendalam Amerika selepas nilai pejabat jatuh hampir suku tahun lalu, lebih daripada di Eropah, berikutan peralihan kerja dari rumah akibat pandemik. Hampir US$1 trilion hutang yang dikaitkan dengan hartanah komersial akan matang tahun ini di AS, menurut Persatuan Bankers Mortgage, dan peningkatan kegagalan pembayaran kerana peminjam gagal membayar balik akan mewujudkan lebih banyak pilihan untuk pembeli aset bermasalah.
“Berbanding dengan krisis Savings & Loans dan 2008, kita masih berada di peringkat awal atau kedua” dalam hal aset bermasalah, kata Rebel Cole, seorang profesor kewangan di Florida Atlantic University yang juga memberi nasihat kepada Oaktree Capital Management. “Ada tsunami yang datang dan airnya sedang surut dari pantai.”
John Brady, ketua global hartanah di Oaktree, turut tegas mengenai apa yang akan datang: “Kita mungkin berada di ambang salah satu kitaran pelaburan hartanah bermasalah yang paling signifikan dalam 40 tahun terakhir,” tulisnya dalam nota baru-baru ini mengenai AS. “Hampir tiada kelas aset yang tidak disukai seperti hartanah komersial dan oleh itu kami percaya terdapat beberapa tempat yang lebih baik untuk mencari tawaran luar biasa.”
Fokus ini bermaksud kawasan lain mungkin akan dibiarkan dengan pembida rendah, yang berisiko menurunkan nilai di Eropah dan Asia lebih jauh, atau meninggalkan beberapa pasaran dalam keadaan pegun kerana penjual dan pemberi pinjaman enggan tunduk kepada tawaran yang sangat rendah.
Ekonomi Amerika Utara yang kuat, pasaran yang lebih dalam dan kekuatan mata wang mungkin menyumbang kepada “pemulihan pasaran yang tertunda” di luar rantau ini, kata Omar Eltorai, pengarah penyelidikan di penyedia data Altus Group.
Peluang di AS didorong oleh pemberi pinjaman yang menarik diri dari hartanah komersial selepas kos pinjaman meningkat dan nilai jatuh. Pengurus aset PGIM menganggarkan jurang hampir US$150 bilion antara jumlah pinjaman yang akan datang dan ketersediaan kredit baru tahun ini.
“Apabila anda mula memasuki kitaran, pasaran besar adalah tempat orang mencari peluang,” kata John Graham, ketua eksekutif Lembaga Pelaburan Pelan Pencen Kanada, dalam satu wawancara. Untuk segala-galanya dari ekuiti persendirian hingga kredit persendirian dan hartanah komersial (CRE) “AS adalah pasaran terbesar dan terdalam”.
Menurut S&P Global Ratings, hartanah komersial AS dan Eropah kedua-duanya mengalami “tekanan bersejarah”.
Beberapa bahagian pasaran menghadapi penurunan nilai yang melebihi mereka semasa krisis kewangan, menurut satu laporan pada hari Selasa, meningkatkan risiko untuk sekuriti yang disokong gadai janji komersial (CMBS). Lebih dari satu perempat daripada tranche CMBS yang belum selesai pada tahun 2020 telah diturunkan taraf, kata syarikat itu.
Pemberi pinjaman yang lebih kecil di AS kelihatan amat terdedah kerana pendedahan hartanah mereka, dan terdapat sudah kekacauan dalam sektor tersebut. New York Community Bancorp terpaksa menerima suntikan modal lebih dari US$1 bilion awal tahun ini selepas cabaran kewangannya meningkat. Kegagalan bank serantau lebih mungkin berlaku kerana hutang hartanah mereka, menurut Pimco.
Berdasarkan analisis Oaktree, bilangan bank AS yang berisiko akan melebihi tahap yang dilihat dalam krisis kewangan 2008 jika nilai CRE jatuh hanya 20% dari puncaknya. Nilai pejabat di sana jatuh 23% tahun lalu, menurut Tabung Kewangan Antarabangsa.
Barry Sternlicht, pengerusi pelabur hartanah Starwood Capital Group, juga menunjukkan bahawa dia melihat lebih banyak masalah untuk pemberi pinjaman.
Dengan bank serantau, “anda tertanya-tanya apa yang sedang berlaku, seperti bagaimana mereka tidak mengalami kerugian yang lebih besar, terutamanya dalam portfolio pejabat mereka,” katanya dalam panggilan pendapatan pada bulan Mei.
Starwood juga tidak terlepas dari masalah. Amanah pendapatan hartanahnya mengetatkan had ke atas keupayaan pelabur untuk mengeluarkan wang dari kenderaan tersebut untuk mengekalkan kecairan dan mengelakkan penjualan aset.
Shrinking Pool
Walaupun AS kelihatan menarik kepada pembeli ekuiti persendirian, jumlah keseluruhan modal PE untuk CRE telah mengecil. Itu akan menimbulkan beberapa masalah untuk pelabur kredit, contohnya.
Jumlah wang yang disediakan untuk strategi hutang hartanah secara global oleh firma telah mengecil sebanyak 26% kepada US$56.1 bilion sehingga Mei dari akhir 2021, data Preqin menunjukkan. Itu boleh, sebagai contoh, mengehadkan minat pembeli dalam pinjaman CRE yang tidak berfungsi dari Korea ke China kerana pinjaman menjadi buruk.
“Serbuk kering sedang berkurang,” kata Charles McGrath, naib presiden bersekutu di Preqin. Kos pinjaman yang lebih tinggi bermaksud pemain ekuiti persendirian sedang “melihat penurunan tajam dalam pengumpulan dana dan transaksi”.
Salah satu penghalang utama bagi pelabur di Eropah adalah keraguan mengenai kekukuhan penilaian hartanah dan pinjaman. Mereka “mungkin tidak selalu memberikan gambaran yang tepat mengenai nilai sebenar aset, terutamanya dalam menghadapi perubahan keadaan pasaran,” tulis European Insurance and Occupational Pensions Authority dalam laporan Jun.
Bank di Jerman, sebagai contoh, mengemas kini penilaian bangunan yang mereka biayai kurang kerap berbanding rakan-rakan mereka di AS, bermakna ia mengambil masa lebih lama untuk masalah muncul. Kelewatan dalam penurunan nilai datang walaupun jumlah hutang CRE dengan nisbah pinjaman kepada nilai lebih dari 100% menghampiri €160 bilion (US$173 bilion atau RM812.74 bilion), menurut penyelia perbankan rantau ini.
Itu menunjukkan terdapat gelombang besar kegagalan pembayaran dan jualan aset bermasalah yang akan datang ke dalam kunci kira-kira, walaupun struktur hutang bermaksud ia mungkin mengambil masa bertahun-tahun untuk skala penuh masalah muncul.
Keadaan ini dijangka bertambah buruk, dengan peningkatan lebih lanjut dalam pinjaman tidak berfungsi, kata pengerusi European Banking Authority, Jose Manuel Campa kepada Bloomberg Television. “Ini adalah trend yang tidak akan jangka pendek.”
Leave A Reply